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契約解除の正当理由

家旧法においては、地主が借地契約の解約をしたい場合には「地主が自らその土地を使用する必要があったり、その他の正当な理由がなければならない」という規定があったりました。しかし、何が正当な理由に当たるか明文化されていなかったため、解釈を巡り争いが絶えなかったのです。たとえ訴訟となっても、地主側に立った判決が下ることはまずなく、事実上地主からの解除は不可能であったのです。

新法では、地主が解約をする正当な理由が明確に規定されました。その規定の中には財産給付つまり立ち退き料として妥当である金額を提示し、それを支払うことによって契約の更新を拒絶し契約解除できることとなったのです。契約を更新するにあたっては、借りている土地上に建造物が存在していることが要件であることは、旧法、新法共通となっています。

旧法にはなく、新法で新たに規定されたのが定期借地権です。分譲価格を安く抑え、土地を流動化させるために導入されました。「一般定期借地権」「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類が定期借地権に含まれます。「一般定期借地権」では50年以上の存続期間、期間満了時に更新をしないこと、建造物の買取請求を行わないことなどが定められています。

【参考HP】借地権情報:ピタットハウス

建造物の朽廃及び滅失

家建造物が老朽化により朽ち果てていくことを朽廃と言います。また、建造物が地震などの災害でなくなったり、取り壊されたりすることを滅失と言います。土地を借りて建てた建造物に朽廃や滅失が発生した場合の取り扱い方について、旧法と新法では大きな違いがあります。

旧法においては、存続期間が定められているか、定められていないか(その場合は法定期間が適用されますが)によって、建造物が朽廃して使用に耐えなくなった場合の取り扱い方に差があるのです。存続期間が定められている場合は借地権は建造物が朽廃しても消滅しません。しかし、存続期間が定められていないケースで建造物が朽廃すると借地権が消滅してしまうのです。新法では契約期間終了前に建造物が朽廃した場合、残っている契約期間中の権利は保護されるように変更が加えられました

また、旧法では災害などによって建造物が滅失してしまった場合には第三者に対して借地権を主張することができません。新法では建造物が滅失したとしても、その土地上の見やすい場所に一定の必要事項を掲示して、なおかつ滅失発生から2年以内に建造物の再築を行い登記をすれば、その期間の借地権を第三者に主張できるよう変更されました。

存続期間の差

女性これより先、旧「借地法」を「旧法」と表し、新「借地借家法」を「新法」と表します。旧法と新法の大きな違いは、借地権の存続期間に関する規定です。旧法では、鉄筋コンクリート、コンクリート、石、ブロック、レンガ、土などでできた堅固な建造物の場合は30年以上、木造の堅固ではない建造物の場合は20年以上の存続期間を設定しなければならず、契約更新後も同じ存続期間(30年以上、20年以上)の設定が義務となっていました

契約の際に存続期間を定めないケースや、堅固な建造物で30年に満たない存続期間、堅固ではない建造物で20年に満たない存続期間を設定した場合は、期間の定めがないものと判断され、新しく契約を結ぶ際に堅固な建造物で60年、堅固ではない建造物で30年と見なされ、更新契約の場合は堅固な建造物で30年、堅固ではない建造物で20年と見なされます。期間の定めがないからといって、無制限ではないのです。

新法においては、建造物の種類に関わらず一律で初回が30年以上、最初の更新となる2回目が20年以上、2回以上の更新となる3回目以降は10年以上の存続期間とするということになりました。旧法においてはほぼ半永久的であった存続期間に一定の制限を設けた形です。

借地権旧法と新法の差

借地権とはどのような権利なのでしょうか?土地に関する権利には、所有権と借地権の2種類があります。

借地権の場合は、その土地の所有権を持つ地主が別におり、借地権を持つ人は毎月地主に地代を払う必要があります。借地権は建物所有を目的とした権利で、地上権と賃借権の2種類があります。地上権を持っていればそれを登記でき、地上権のある土地に建っている建物を転貸したり売却したりすることができます。賃借権を持っている場合は、土地の所有者である地主の同意、承諾を得て初めて転貸したりや売却したりすることができます。

借地権付きマンションでは、そのほとんどが地上権ですが、賃借権である物件も少なくありません。地主の名義書き換え料(承諾料)は以前に比べると随分と低くなりましたが、バブル景気の頃には、高すぎるということで大問題になることも多かったのです。一戸建て住宅についている借地権のほとんどが賃借権であると言われています。

この借地権の基本となっているのが1992年(平成4年)8月1日に施行された借地借家法という法律です。この借地借家法施行日以前から存続している借地権に関しては、廃止になった旧「借地法」という法律が継続して適用されることになっています。既存住宅マーケットで流通している借地権物件のほとんどが旧「借地法」が適用される物件だと言われています。

新しい法律である「借地借家法」とすでに廃止になった旧「借地法」はどのような点が違うのでしょうか。わかりやすく解説をしたいと思います。